En plein examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) 2025, l’Ascop-Ehpad déplore l’absence persistante de réforme ambitieuse du système de financement des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). 

En parallèle, l’association s’alarme de l’existence d’initiatives parlementaires visant à réformer le dispositif fiscal “Loueur Meublé Non Professionnel” (LMNP) au prétexte d’assainir un secteur d’intérêt général (Cf. Le scandale Orpéa) ou d’aligner la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues, au vu des incidences nuisibles qui affectent les zones touristiques (Cf. La multiplication des “airbnb”). 

Réforme du dispositif LMNP : un danger pour le grand âge 

Ainsi, les députés (LIOT) Laurent Panifous et (Ensemble pour la République) Annaïg le Meur proposent d’en finir avec le dispositif LMNP qui permet aux petits épargnants de bénéficier d’un cadre fiscal attractif lorsqu’ils investissent dans des chambres d’Ehpad1. 

Or, ce dispositif est essentiel au développement de l’offre d’hébergement destinée aux personnes âgées dépendantes. Par ailleurs, les chambres d’Ehpad ne peuvent pas être assimilées aux locations de courte durée puisqu’il s’agit de résidences permanentes. 

Ces propositions s’avèrent totalement inopportunes alors que 25 % de la population française aura plus de 65 ans en 2030 (contre 20 % en 2020) et qu’il faut créer 100 000 places en Ehpad. 

1 Le statut LMNP permet au propriétaire d’un logement meublé de percevoir des revenus locatifs non imposés et de récupérer la TVA sous certaines conditions. Sa suppression aurait des impacts beaucoup plus larges que sur les seules locations Airbnb, et mettrait en grave danger, entre autres, l’activité des résidences Ehpad.

Système de financement des Ehpad : l’urgence d’une réforme radicale 

L’Ascop-Ehpad demande au gouvernement de mener une réflexion approfondie sur le modèle économique des Ehpad privés et sa régulation. 

En effet, il va falloir investir 12 à 15 milliards d’euros pour financer de nouveaux Ehpad et au moins 20 milliards d’euros pour rénover et mettre aux normes les bâtiments actuels (publics, associatifs et privés). Or, ni l’Etat, ni les collectivités locales, ni les opérateurs privés ne pourront seuls relever ce défi. Il ne reste donc que les particuliers investisseurs pour le faire. 

Mais ces investisseurs, en quête d’un investissement non spéculatif visant à leur assurer un complément de revenus pour leur retraite, se trouvent exposés à trois risques majeurs : 

• celui du transfert d’exploitation des lits vers un autre Ehpad, ce qui peut leur faire perdre jusqu’à 100 % de leur investissement puisque leur bâtiment ne peut être affecté à un autre usage, 
• celui d’une forte pression lors de la renégociation du bail qui les lie à l’exploitant de l’Ehpad, avec une baisse importante des loyers sans contrepartie imposée par l’exploitant, qui remet en cause la rentabilité d’un investissement réputé “sûr”, ● celui de la fiscalité qui menace aujourd’hui de s’ajouter à ces incertitudes. 

Il devient donc difficile de promouvoir ce type d’investissement privé pour le futur auprès des investisseurs privés. 

Depuis plus de dix ans, l’Ascop-Ehpad dénonce les pratiques de certains exploitants qui ont plutôt agi comme des promoteurs immobiliers, transformant la vente de chambres d’Ehpad en “machines à cash”, avec des effets dévastateurs sur l’exploitation des établissements et leur pérennité. 

L’Ascop-Ehpad est parvenue récemment à initier des discussions avec les exploitants d’Ehpad qui se soucient de leur impact sociétal et qui se disent prêts à considérer des solutions équilibrées. Mais la situation n’évolue guère concrètement. C’est pourquoi, l’État doit modifier la réglementation en vigueur pour informer et protéger les investisseurs non professionnels face aux agissements des exploitants, et veiller à ce que les victimes du système actuel soient indemnisées. 

Les membres de l’Ascop-Ehpad ne sollicitent pas la mobilisation de fonds publics mais un soutien déterminé et des garanties certaines à l’investissement citoyen responsable ! 

À propos de… 

Créée en 2010 et forte de plus 4 000 membres dans plus de 500 résidences, l’Ascop-Ehpad veille à sécuriser l’investissement des petits épargnants copropriétaires de chambres en Ehpad. L’objectif de l’association est de révéler les

pratiques de grands groupes privés, pointées en juillet 2021 par l’Autorité des Marchés Financiers. L’association préconise d’en finir avec le cadeau que l’État fait à ces opérateurs en leur accordant, gratuitement et sans contrôle, le droit d’exploiter des Ehpad. Elle propose des solutions pour préserver l’investissement citoyen au service des personnes âgées. Pour en savoir plus : https://www.ascop-ehpad.fr